在经历一段时间的爆发式增长后，代建行业开始显出增长疲态，企业的拓展增速明显放缓，增长瓶颈初现。
中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家重点代建企业代建新增规划建筑面积同比增长仅7.7%。
这是过去五年以来的行业最小增速。中指研究院数据显示，2018年以来，代建企业新签约规模增幅每年都保持在10%以上，增速最低为2022年的11.3%，最高为2023年的56.3%。2024年是首次降至10%以下。
具体到企业来看，2024年，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团分别实现新签约规划建筑面积3649万平方米、1588万平方米、1570万平方米，位列行业前三。三家企业的新签约规模占比超3成。
但从TOP3企业的增速来看，除了旭辉建管同比增长超6成外，绿城管理的增速仅为3.4%，而蓝城集团则不增反降；而TOP5整体的增速仅为3.5%。
头部企业增速的下降被认为是行业整体增速放缓的原因之一。中指研究院企业研究总监刘水指出，代建作为服务行业，受服务行业固有特征影响，当规模达到一定时，很难保持高速增长，加之代建头部企业的市场占有率较高（可达40%-50%），28家代表企业中，头部企业规模难以维持高速增长之时，行业整体规模增速就相应减缓。
这背后的原因之一是当前房地产销售的不景气。亿翰智库产品力研究总监周旋坦言，代建的“天花板”很明显，“新房销售每年在往下走，就意味着代建行业的增长空间受限。从当前的形势来看，代建的池子里容不下那么多企业，竞争已经十分激烈，不少头部企业都出现了价格战，小企业存活难度较大，行业难免出现优胜劣汰。”
旭辉建管总裁刘冰洋也认为，房地产行业现在承受的压力较大，销售规模在缩减，在如此的市场压力下，代建也面临压力，项目一旦开工建设就要承担各种风险，例如投入庞大的背景下却出现销售不理想的情况等，在这样的背景下，不少委托方就会选择等待观望，暂缓入市。
当前代建主要委托方为托底拿地的城投，而城投公司的开工率明显较低。克而瑞统计显示，由于运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率仅22%。
此外，刘水指出，2023年以来，城投拿地规模持续下降，也就导致委托项目数量有一定下降；这一时期内，房地产开发企业纷纷入局代建，导致代建行业在2023年出现高增长的局面，高基数之下，2024年代建增速明显放缓。
尽管当前发展遭遇瓶颈，但对比国外成熟市场的代建渗透率，我国代建行业仍有较大的发展空间。
据克而瑞对29个重点城市、近万个在售的商品住宅项目的梳理，当前核心城市商业代建比例仍然较低。具体来看，在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%；按不同能级城市的统计结果看，一线城市代建比例低至0.8%，二线城市为1.6%，三四线城市较高，约为2.6%。未来代建还大有可提升空间。
具体到当前，刘冰洋认为，随着监管层出台的各项利好政策，楼市正在修复，同时地方化债、闲置土地回收等也蕴含着新的机会。他分析称，部分城投手中的地块开发条件并不理想，因为当时拿地价高，现在入市会面临亏损，这类型项目是无法开发的，但若回收后再以合理的价格释放，也就有了重新开发的机会。
打铁还需自身硬，突破当前发展瓶颈的关键是不断提高自身的实力，寻找适合自身的发展模式。
刘水认为，销售去化能力成为企业突围的一项重要能力。当前多数代建项目为代建代销，根据中指研究院调查，近6成受访者认为产品定位的适销性是代建企业受到委托方青睐的重要原因。因此，代建企业通过准确的项目定位、优质的产品品质，打造适销的产品，提高项目去化能力，从而不断提升品牌口碑和委托方满意度，提升服务水平，打造专业化代建品牌。
除此之外，品牌企业还可以通过引进合伙人制度，拓宽项目拓展渠道，扩大品牌输出范围。
明源地产研究院提及，代建的合伙人机制，最早由中原建业在2022年发起，这一机制的核心是通过与外部合伙人合作，借助其手中的项目资源或人脉资源，快速进入新的城市、获取新的项目。借道合伙人制度有助于企业快速打开局面，这也反映出了代建企业对于规模增长的渴求。
不止于此，部分代建企业正在将服务充分前置。明源地产研究院指出，有企业尝试介入到项目前期拿地阶段，帮助委托方看地、做投资测算，对投资拿地给出专业建议，从而扭转“来料加工”的被动局面，对合作结果有更多的把握。
旭辉建管正在朝着这一方向努力。在刘冰洋看来，很多地方城投有为市场托底的需求，要主动进行投资，“我们去帮他们做判断，找一个靠谱的地块进行投资，在完成任务的同时，也增强城投投资的意愿和信心。”这一模式已形成了成功的案例，实现“从被动地找项目，到主动寻找合作伙伴”的转变。
刘水还建议，代建企业可创新业务模式，以差异化在激励竞争中突围。一方面可针对不同服务对象，积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模，如绿城管理实现了在配售型保障性住房项目上的探索。另一方面，代建企业可针对不同物业类型，拓展康养、产业园区、场馆等领域的代建业务。
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郑娜
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